據(jù)悉，今年11月底以前，我們湖南省所有縣市都將要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證。這是建立不動(dòng)產(chǎn)登記配套制度，實(shí)現(xiàn)部門信息共享的重大舉措，涉及到我們每一個(gè)人的切實(shí)利益。但是，如果你的房子被別人“善意取得”了，你不僅不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證，就連房子也不屬于你了。《物權(quán)法》第106條規(guī)定了“善意取得”制度。在合同糾紛、物權(quán)糾紛、侵權(quán)糾紛以及婚姻家庭繼承糾紛等類型的糾紛中，會(huì)涉及到“善意取得”的問(wèn)題。為此，《物權(quán)法司法解釋（一）》對(duì)“善意取得”制度做了更加清晰的規(guī)定。
一、什么叫“善意取得”？
善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將其受托占有的他人的財(cái)物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財(cái)物時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
舉個(gè)例子：張三父親家財(cái)萬(wàn)貫，已有多處房產(chǎn)（人稱“房叔”）。后因傳言要收房產(chǎn)稅，張父為了以后不交房產(chǎn)稅，于是將一處房產(chǎn)過(guò)戶到張三名下。張父為了避免將來(lái)因?yàn)榉慨a(chǎn)惹爭(zhēng)議，故和張三簽訂代名持有協(xié)議，并做了公證。后，張三暗中將該處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給不知情的李四。李四支付了對(duì)價(jià)且依法辦理完過(guò)戶手續(xù)。一年后，張父知道此事，非常憤怒，找到李四并出具已經(jīng)公證的代名持有協(xié)議，向李四索要房產(chǎn)。這時(shí)，房子歸誰(shuí)呢？按照《物權(quán)法》和《物權(quán)法物權(quán)法司法解釋（一）》的規(guī)定，李四因“善意取得”制度而獲得該房屋的所有權(quán)。張三父親只能應(yīng)向自己的兒子索賠。
二、到底什么才算“善意取得”？國(guó)家法律給予了明確的規(guī)定。請(qǐng)看：
根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條對(duì)“善意取得”的規(guī)定，受讓人可善意取得所有權(quán)的條件為：
（1）無(wú)權(quán)處分人處分他人的財(cái)產(chǎn)；
（2）受讓人是善意的；
（3）受讓價(jià)格合理；
（4）受讓人已實(shí)際占有動(dòng)產(chǎn)或登記為權(quán)利人。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋（一）對(duì)善意取得制度的適用全面細(xì)化，形成了較為完整的規(guī)則體系。主要涉及到三個(gè)方面的問(wèn)題，即：善意受讓人的“善意”如何認(rèn)定、交易價(jià)格是否“合理”、合同效力是否影響物權(quán)善意取得。
1、“善意”如何認(rèn)定？
（1）認(rèn)定原則：
受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
（即采用羅馬法里的“重大過(guò)失等同于故意”的認(rèn)定原則。）
（2）受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形：
①登記簿上存在有效的異議登記；
②預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；
③登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；
④受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；
⑤受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
（3）重大過(guò)失的認(rèn)定：
①不動(dòng)產(chǎn)交易：真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。
②動(dòng)產(chǎn)交易：交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。
（4）認(rèn)定善意的時(shí)間點(diǎn)：
“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，即指不動(dòng)產(chǎn)完成轉(zhuǎn)移登記之時(shí)，動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)易交付，以轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為準(zhǔn)；動(dòng)產(chǎn)指示交付，以轉(zhuǎn)讓雙方轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為準(zhǔn)。
2、交易價(jià)格是否“合理”？
“合理的價(jià)格”應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。立法目的在于，立足個(gè)別交易的具體情況，深刻體察社會(huì)一般交易認(rèn)知感受，綜合判斷價(jià)格是否合理。
3、合同效力是否影響物權(quán)善意取得？
無(wú)效和被撤銷的合同（注：絕對(duì)無(wú)效的合同和被撤銷的轉(zhuǎn)讓合同），不適用善意取得。《物權(quán)法司法解釋（一）》明確規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)原因與合同效力一致的原則，即引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為，如合同等法律行為無(wú)效或被撤銷時(shí)，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。立足于法律不保護(hù)非法交易的價(jià)值理念，因此，基于無(wú)效合同和被撤銷合同不適用善意取得，受讓人主張物權(quán)不會(huì)得到法律的支持。（注：須特別注意的是，《物權(quán)法司法解釋（一）》中規(guī)定可撤銷合同的法定事由是受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危的情形。）
（顏茂春）
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